O sonho da maioria dos brasileiros é ter seu próprio imóvel, que, nos dias atuais, com freqüência cada vez maior, se localiza em um prédio em condomínio. No entanto, para adquiri-lo não basta ter dinheiro em mãos. Aconselha-se critério, disponibilidade, atenção e conhecimento de certas noções básicas sobre o chamado Negócio Imobiliário. Este negócio jurídico, popularizado sob a denominação de transação imobiliária, por ser bilateral, gera direitos e obrigações tanto para o comprador como para o vendedor.
Com o propósito de oferecer uma orientação aos pretendentes à compra de um imóvel, o SINDUSCON-MG, a CMI e o SEBRAE-MG prepararam este GUIA DO COMPRADOR DE IMÓVEL. Seu objetivo essencial é difundir esclarecimentos básicos e práticos, do ponto de vista jurídico-legal, capazes de tornar mais segura a aquisição de um imóvel em condomínio, seja apartamento, loja, sala ou vaga de garagem.
Deve-se salientar que este Guia não tem a pretensão de um Tratado de Direito. Embora procure fornecer orientação básica ao comprador de unidade de prédio em condomínio, conforme o disposto pela Lei de Incorporações e Condomínios Imobiliários (Lei 4.591, de 16/12/64 e alterações posteriores) e pelo Código de Proteção e Defesa do Consumidor (Lei 8.078, de 11/09/90), em caso de dúvidas aconselha-se consulta ao texto da legislação em vigor.Nas próximas postagens colocarei na íntegra como se deve proceder pra ter sucesso nesta busca, aguardem.
">A incorporação imobiliária(4) é o instituto que viabiliza a alienação das unidades autônomas da edificação que ainda estão pendentes de construção, podendo inclusive ser venda na “planta”. No entanto, para que seja possível, legalmente, proceder a alienação destas unidades que ainda não existem fisicamente, é indispensável que se promova o registro da incorporação imobiliária. Assim, só é necessário o registro da incorporação imobiliária quando o incorporador pretender alienar as unidades da edificação em construção, ou seja, é a promessa de compra e venda de coisa futura. Conclui-se, então, que se o construtor decidir alienar estas unidades somente após a conclusão da obra(5) não é preciso proceder o registro da incorporação imobiliária, bastando apenas a individuação. Alerta-se que a lei das incorporações imobiliárias elenca hipóteses do incorporador incorrer em crime e em contravenção contra a economia popular, bastando para tal infringir as regras desta lei, dentro outras colocar à venda as unidades sem ter o registro da incorporação imobiliária registrado no competente Registro Imobiliário. Importante ressaltar que somente o incorporador poderá promover a incorporação. Mais, a lei define as pessoas que podem ser consideradas incorporadoras, necessitando enquadrar-se no conceito legal da Lei Federal nº 4.591/64(6) que contém um rol taxativo. incorporador pode ser pessoa física ou jurídica, desde que seja proprietário do terreno onde a incorporação imobiliária será erguida, o promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário deste terreno, podendo ser, ainda, o construtor ou corretor de imóveis desta incorporação. Entretanto, salienta-se que na hipótese do incorporador ser o promitente comprador, o cessionário dos direitos e obrigações e de promessa de cessão, em razão de não ser um contrato definitivo e por isso pode ser rescindido, é mister conter cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade e que já tenha sido imitido na posse do terreno, visando dar a idéia de definitividade. Nesta senda, se o comprador for o construtor ou corretor de imóveis deverá portar, obrigatoriamente, mandato de instrumento público, de caráter irrevogável, outorgado pelo proprietário do terreno. O registro da incorporação imobiliária. Após minucioso estudo do empreendimento, o incorporador, para obter o registro da incorporação imobiliária, tem de elaborar o requerimento de incorporação, contendo todas as informações necessárias e documentos(7) exigidos pela lei das incorporações imobiliárias e ingressar no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. No Registro de Imóveis haverá a análise do requerimento juntamente com a documentação. Segundo Mário Pazutti Mezzari, in Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis “O exame dos documentos tem o prazo de 15 dias (parágrafo 6º do art. 32), findo o qual, se exigências existirem, o oficial deverá indicá-las ao incorporador. Há quem julgue que este prazo foi dilatado para 30 dias, pela regra geral contida no art. 188 da Lei de Registros Públicos. No Rio Grande do Sul, todos os títulos têm 15 dias para serem examinados e deduzidas as exigências, se houver (item 10.2.1 da Consolidação Normativa)”. Frise-se que o registrador tem o prazo de quinze dias, a contar do ingresso do requerimento no Registro de Imóveis, para apresentar, por escrito e se necessário fundamentada, a impugnação com todas as suas exigências para efetivar o arquivamento ou registro da incorporação, tanto em matéria de informações como de documentação.Neste caso, após satisfeitas tais exigências por parte do incorporador, o registrador tem o prazo de 15 dias para fornecer a certidão do registro da incorporação, base legal é o artigo 32, § 6º da lei 4.591/64(8), estando, nesta ocasião, efetivado o registro da incorporação imobiliária, podendo, agora, alienar legalmente as futuras unidades autônomas. Ressalta-se que após o incorporador cumprir todas as exigências legais para ter registrada a incorporação imobiliária, abre-se a possibilidade dos futuros adquirentes das unidades, ou simplesmente interessados, em conhecer todos os dados relativos ao empreendimento e às unidades, além de ter um panorama da situação técnica, fiscal, financeira, jurídica e etc da empresa, através da documentação obrigatória anexada. Após a averbação do término da construção, através do documento de habite-se e outros exigidos por lei, o incorporador apresentará o requerimento de individuação que igualmente sofrerá análise pelo Registro de Imóveis e estando correto fará o desmembramento da matrícula “mãe”, originando as novas matrículas, em tantas quanto forem o número de unidades autônomas discriminadas, nas quais estará registrada a individuação e a convenção do condomínio.Orientação Preliminar ao Comprador de ImóvelUma vez fechado o negócio, as partes envolvidas devem assinar um contrato - normalmente uma Promessa de Compra e Venda - no qual o Vendedor promete vender ao Comprador uma determinada unidade imobiliária por um preço e nas condições de pagamento previamente combinadas.Na verdade, o Negócio Imobiliário é um ato que requer atenção. Por isso, mesmo contando com o auxílio do corretor, cuja função principal é aproximar o Vendedor e o Comprador, para fechar o negócio é prudente se orientar com profissionais de áreas afins. O Vendedor e, especialmente, o Comprador devem realizar o negócio segundo procedimentos os mais conscientes possíveis. Desta maneira, nunca será demais informar-se minuciosamente sobre todos os aspectos do negócio. Tal atitude é uma garantia de conforto futuro.O Que é Promessa de Compra e VendaA chamada Promessa de Compra e Venda é um dos instrumentos mais comuns na aquisição de uma unidade autônoma em condomínio (apartamento, sala, loja ou vaga de garagem) e o mais utilizado nos negócios fechados diretamente entre o Construtor-Incorporador e o Comprador. Para orientar quem deseja comprar uma unidade nestas condições, serão abordadas a seguir três modalidades desse instrumento de Negócio Imobiliário: a) Promessa de Compra e Venda de unidade a ser construída ou na planta; b) Promessa de Compra e Venda de unidade em construção; c) Promessa de Compra e Venda de imóvel pronto.Nas Modalidades de Promessa de Compra e Venda referidas pelas letras “a” e “b”, a principal obrigação do Construtor-Incorporador é entregar ao Comprador (na data indicada no Contrato e com o acabamento nele especificado) a unidade contratada (sala, loja, apartamento ou vaga de garagem), identificada no Contrato por um número e/ou letra e pavimento de sua localização no prédio a ser construído, ou em construção, o qual deverá também ser identificado pelo nome e endereço completo. O comprador, por sua vez, tem como obrigação principal pagar determinada quantia nas condições e prazos de vencimentos combinados na fase de negociação anterior à assinatura do contrato, normalmente dividida em prestações.a) do terreno sobre o qual será erguido o edifício, identificado e localizado de acordo com informações da Prefeitura local; b) de quem é o proprietário ou o titular da promessa de aquisição da propriedade do terreno, a partir de informações escritas fornecidas pelo Cartório de Registro de Imóveis; >c) do projeto da construção do edifício, elaborado sob a responsabilidade de técnico inscrito no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA) e por ele assinado, devidamente aprovado pela Prefeitura local (isto é, com Alvará de Construção);
d) da divisão do terreno, tanto das frações ideais correspondentes às unidades autônomas que irão compor o edifício, assim como do cálculo das áreas (privativa, comum e total) atribuídas a cada uma delas;
e) da especificação do acabamento que será dado ao prédio em geral (fachada, pisos e paredes do “hall” de entrada, portaria, corredores, escadas, etc.) e a cada unidade autônoma;
f) da promessa pública do Incorporador para realizar o empreendimento, ou seja, da prova do registro da incorporação do edifício e arquivamento da documentação exigida por lei, no mesmo Cartório de Registro de Imóveis referido na letra “b”.
Antes de fechar um Negócio Imobiliário, o Comprador deve se informar detalhadamente a respeito do regime a que está submetida a construção do empreendimento. Essas informações são fundamentais para que o Comprador saiba o limite exato das obrigações de cada parte envolvida no negócio (ele próprio e o Vendedor).
POR EXEMPLO:
a) Pelo regime de “Empreitada a Preço Fixo ou Reajustável”, onde a negociação é mais conhecida como “Compra e Venda a Preço Fechado”, o Vendedor se obriga a promover a construção do edifício e a entregar ao Comprador, num prazo “x”, a unidade por ele comprada (sala, loja, apartamento ou vaga de garagem) pronta e acabada conforme houver sido contratado. Para tanto, o Comprador deverá pagar uma quantia predeterminada, sujeita ou não a reajuste, nas condições e vencimentos prefixados, tudo conforme constar no Contrato de Promessa de Compra e Venda.
Deve-se esclarecer que, normalmente, estes itens são bastante negociados entre as partes na fase anterior à assinatura do Contrato, quando são considerados, principalmente, os seguintes itens: a área da unidade autônoma e sua localização no prédio; o padrão de acabamento interno e externo (do prédio e da unidade); o prazo e as condições de pagamento do valor do imóvel.
b) Pelo regime de “Administração ou a Preço de Custo”, as despesas de construção do empreendimento são totalmente custeadas pelos Compradores das frações ideais do terreno correspondentes às unidades autônomas que o comporão. Isto inclui, além dos gastos com a construção da própria unidade autônoma (sala, loja, apartamento ou vaga de garagem), as despesas relativas à construção das partes comuns do prédio e à aquisição dos equipamentos comuns, isto é, daqueles que não pertencerão individualmente a ninguém (elevadores, por exemplo).
Neste caso, a negociação envolve dois aspectos distintos, quais sejam: a promessa de venda e compra da fração ideal e a contratação da construção da unidade autônoma correspondente e respectivas partes comuns da edificação, obrigando-se o Comprador da fração ideal ao pagamento de um valor certo, nas condições e prazos predeterminados no Contrato; e a contribuir para a construção do empreendimento, juntamente com os demais compradores de frações ideais, todos também contratantes da construção do empreendimento.
É importante que o Comprador saiba que a contribuição em dinheiro por ele devida para a construção do empreendimento é proporcional à sua Cota de Participação no mesmo e esta sua obrigação persiste até que seja apurado o custo global final das obras, fato que somente se dará no término da construção e com encerramento das contas do Condomínio.
LEMBRETE 1:
A chamada “Cota de Participação” ou “Cota de Rateio” , também denominada “Fração de Rateio”, deve constar no Contrato a ser assinado pelo Comprador pode ser expressa em percentual, fração ou número decimal.
LEMBRETE 2:
Neste tipo de negócio, não existe um “preço” a ser pago pela unidade imobiliária pronta, mas sim um "custo estimativo" da sua construção, que deve ser expresso em moeda corrente nacional e constar com clareza do Contrato. O custo estimativo da construção da unidade corresponde ao resultado da aplicação da “Cota de Participação” do Comprador sobre o “Custo Global Estimativo”de todo empreendimento. Como todos estes custos são calculados conforme as exigências e normas estabelecidas pela lei, o “Custo Estimativo” da construção da unidade contratada expresso no Contrato não é um valor negociado pelas partes, nem pode ser entendido como definitivo, podendo, ao final, a unidade imobiliária custar mais ou menos do que foi estimado.
LEMBRETE 3:
A legislação exige que o “Custo Global Estimativo” da construção do prédio e o “Custo Estimativo” da construção da unidade autônoma contratada, constantes do Contrato, estejam atualizados até, pelo menos, dois meses antes da contratação, o que possibilita ao Comprador uma análise mais criteriosa quanto a suas possibilidades financeiras de realização do negócio, evitando, assim, que, após a assinatura do Contrato, ele seja surpreendido pela obrigação de, em prazo curto, realizar o desembolso de quantias superiores àquelas que previra.
LEMBRETE 4:
Isto não significa, contudo, que o valor constante do Contrato de Construção assinado pelo Comprador permanecerá inalterado até que a unidade por ele contratada fique pronta, já que este valor se refere ao “Custo Estimativo” da sua construção e se baseia no “Custo Global Estimativo” da construção do prédio como um todo. Também não significa que o Construtor-Incorporador poderá alterá-lo como bem entender, pois, regulando esta parte, a lei exige que ele realize a revisão do “Custo Global Estimativo” juntamente com a Comissão de Representantes do Condomínio (revisão esta que deverá ser feita a cada seis meses, pelo menos).
LEMBRETE 5:
Importante observar que, no regime de Construção por “Administração” ou a “Preço de Custo” , o “dono” da obra será o Condomínio formado por todos os contratantes da construção do edifício e das unidades imobiliárias que o comporão, adquirentes das frações ideais correspondentes às mesmas.
LEMBRETE 6:
Por isso, todas as faturas, documentos fiscais e comerciais, inclusive duplicatas e outros títulos de créditos, relativos às despesas do empreendimento, devem ser emitidos em nome do Condomínio, que deverá ter a sua própria inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda (CGC/MF) e também no INSS. Do mesmo modo, a(s) conta(s) bancária(s) para o recebimento dos depósitos das contribuições dos condôminos para a construção do empreendimento, bem como o pagamento das suas despesas, deve(m) ser aberta(s) em nome do Condomínio.
LEMBRETE 7:
A Comissão de Representantes é o órgão fiscalizador da incorporação. É ela, ainda, que serve de intermediária entre os condôminos e o Construtor-Incorporador para tratar dos assuntos que envolvam direitos comuns do grupo. Por isso, seus membros devem ser escolhidos entre os próprios condôminos contratantes da construção do edifício. Nada impede, contudo, que o condomínio contrate profissionais da área de Contabilidade, Administração e/ou Engenharia Civil para assessorar a Comissão de Representantes no desempenho de suas obrigações legais, o que pode ser aconselhável em muitos casos, já que tais profissionais poderão auxiliar o trabalho de seus membros na fiscalização dos gastos do Condomínio, nas cobranças dos eventuais débitos em atraso dos condôminos, nas providências a serem tomadas em casos de inadimplemento de condôminos e na agilização do exame das contas do Condomínio e aprovação dos balancetes da obra.
PRINCIPAIS DÚVIDAS
CERTIDÕES
Quem pode requerer uma certidão?
R.Qualquer pessoa pode requerer certidão, sem precisar dizer qual é o motivo do seu pedido ou o seu interesse.
O que é uma certidão atualizada e qual é a sua importância?
R. Certidão atualizada é aquela cuja data de expedição antecede em, no máximo, 30 dias a formalização do negócio jurídico. Para se lavrar a escritura de compra de um imóvel, por exemplo, é necessário que a pessoa vá ao Cartório de Registro de Imóveis e peça uma certidão atualizada da matrícula do imóvel, além da certidão negativa de ônus e ações (aquela que aponta se há alguma pendência ou dívida). Só assim poderá fazer a compra sem problemas.
Uma pessoa pode ir ao Cartório apenas para conferir seus documentos sem pagar nada por isso?
Sim. Os interessados podem procurar um Cartório de Registro de Imóveis e pedir para apenas conferir os seus documentos. O Cartório tem a obrigação de conferir os documentos gratuitamente.
O que é convenção antenupcial e para que serve o seu registro?
R. Se um casal quer fazer valer qualquer acordo realizado antes do casamento, que é chamado de convenção ou pacto antenupcial, deve providenciar que isso seja feito por escritura pública, em Cartório de Notas, e pedir o seu registro depois do casamento. A finalidade do registro é dar conhecimento a todos das condições aceitas pelos noivos no momento do casamento.
O que é o formal de partilha e em quais situações pode ser realizado?
R. É um documento feito ao final do inventário de qualquer pessoa que tenha morrido e deixado bens. Pelo formal de partilha se demonstra que um imóvel foi dividido entre os herdeiros. Também se registra a partilha de bens em casos de separação, divórcio, anulação e nulidade de casamento.
O que é o usucapião?
R. É uma forma de aquisição da propriedade pela posse durante determinado tempo. Assim, se uma pessoa tem a posse de um imóvel, como se dono fosse, durante certo período, que pode ser, dependendo do caso, de cinco, dez ou 15 anos, ela poderá adquirir a sua propriedade, por requerimento feito ao Juiz de Direito, que expede uma sentença, reconhecendo o seu direito. A sentença também é registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
O que é hipoteca?
R. Quando uma pessoa toma dinheiro emprestado em um Banco, se este quiser uma garantia maior, além da assinatura, contrata uma hipoteca, em que a pessoa dá o seu imóvel para garantir a dívida. Nos financiamentos que têm hipoteca, em geral, os juros são mais baixos, pois o Banco tem a garantia do recebimento da dívida. Quando o Banco faz um empréstimo baseado apenas na assinatura da pessoa, como, por exemplo, no cheque especial, em geral os juros são muito mais elevados, pois caso não existem garantias.
Como é feito o cancelamento de hipoteca?
R. Quando a pessoa paga a dívida, o Banco ou o credor autorizam o cancelamento da hipoteca, ficando novamente liberado o imóvel.
O que é preciso para averbar a construção de uma casa?
R. Primeiro, é necessário que o proprietário aprove o projeto de construção na Prefeitura Municipal. Terminada a construção, a Prefeitura expede um documento, chamado “Baixa de construção” ou “Habite-se”, que, juntamente com a Certidão Negativa do INSS, é averbado na matrícula do lote, passando oficialmente a existir a construção no terreno.
As alterações de nomes devem ser averbadas?
R. Sim. As alterações de nomes, em função de casamento, separação, divórcio ou qualquer outro motivo, devem ser comunicadas ao Cartório e averbadas. Essas mudanças influenciam no registro, na identificação ou na qualificação dos proprietários do imóvel.
Qual é o documento exigido para averbar a alteração de nome?
R. Para a averbação da alteração de nome é preciso apresentar uma cópia autenticada da certidão do registro civil ao Cartório de Registro de Imóveis, no qual está registrado o imóvel de propriedade da pessoa que teve seu nome modificado.
Pode-se registrar um imóvel com o contrato de promessa de compra e venda ou é preciso ter a escritura?
R. O contrato de promessa de compra e venda também pode ser registrado. Quando uma pessoa compra um imóvel com pagamento em prestações, o vendedor faz com ela um contrato de promessa de compra e venda. Este contrato pode ser registrado, garantindo ao comprador que o imóvel não será vendido a outra pessoa. Depois de pagas todas as prestações, o comprador terá a escritura definitiva do imóvel.
Quando um documento é levado ao Cartório para registrar, e o registro não pode ser feito por existir um problema no imóvel, o valor pago é devolvido?
R. Sim. O valor pago por registros que não puderam ser feitos será devolvido.
Quem pode requerer registro ou averbação?
R. O registro ou a averbação pode ser requerido por qualquer pessoa, que assumirá as despesas respectivas.
Por que é preciso fazer o registro no Cartório de Registro de Imóveis se o proprietário já tem a escritura lavrada no Cartório de Notas?
R. No direito brasileiro, a propriedade imóvel só é transferida depois do registro da escritura no Cartório do Registro de Imóveis. Portanto, não adianta fazer apenas a escritura, que é um contrato de aquisição do imóvel. A escritura tem que ser registrada, pois “quem não registra não é dono.”
Quem pode requerer uma certidão?
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