IMÓVEIS DE ALTO PADRÃO

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sexta-feira, 8 de junho de 2018

MY WAY (Frank Sinatra) TRADUÇÃO

Postado por Rômulo Bulhões às 19:02 Nenhum comentário:
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Incorporação Imobiliária

Derivado do latim incorporatio, de incorporare (dar corpo, juntar, unir), em sentido geral e amplo quer significar a inclusão, a união, a introdução ou a ligação de uma coisa no corpo de outra, a que ficará pertencendo, ou a agremiação, congregação, agrupamento promovido entre pessoa para a formação de um só corpo.
No primeiro caso, a incorporação é a integração ou a implantação de uma coisa noutra. É a porção de terra que se agrega a um terreno ou prédio, para mostrar-se acessão integrante dele. É o vegetal que se implanta no terreno para ser identificado com ela. É o edifício que se constrói no imóvel para imobilizar-se.
É ainda a inclusão da pessoa para pertencer a uma instituição: incorporação militar.
No segundo caso é a reunião de pessoas para a formação de uma pessoa jurídica, em caráter associativo, seja de natureza civil ou comercial. É o caso da organização das sociedades anônimas, a que se diz incorporação.
Incorporação. No sentido que lhe dá o Direito Comercial, em referência às sociedades comerciais, a incorporação, sem perder sua acepção de união ou junção, quer exprimir a operação pela qual uma ou mais sociedade são absorvidas por outra, que lhes sucede em todos os direitos e obrigações. É, assim, a integração de uma sociedade noutra, que lhe toma a individualidade, para aparecer somente com a sua, depois que é a outra absorvida.
Neste particular, a incorporação, embora reunião, junção, não é fusão, que esta ocorre com a perda das individualidades das coisas fundidas na outra nova individualidade que surge da operação.
Incorporação. Na terminologia dos negócios, é aplicada a expressão para designar a iniciativa tomada por alguém com o intuito de realizar a construção de edifício de apartamentos, sob o regime de condomínio, promovendo a colocação dos mesmos apartamentos entre pessoas que se mostrem interessadas em sua aquisição.
A incorporação, neste aspecto, mostra-se, em realidade, a instituição de prédio em condomínio, apresentando-se o encarregado dessa incorpo-ração verdadeiro fundador ou instituidor, em similar situação ao incorpo-rador da sociedade anônima.

Dúvidas mais Frequentes.
Compra de Imóvel na Planta

Para começar, os arquitetos ressaltam que o comprador não deve se impressionar com o que vê durante as fundações: nessa fase, o tamanho do imóvel parece menor do que será na realidade. O mesmo acontece quando as paredes já foram erguidas, mas não foram pintadas. De olho na planta que mostra a posição do prédio no terreno, observar qual a distância dele em relação aos vizinhos e a altura das construções que ficam em volta. Além disso, é fundamental perguntar ao consultor se o imóvel terá maior incidência do sol da manhã ou do sol da tarde. É importante observar não só o espaço, mas a funcionalidade do imóvel, isto é, para que locais estão programadas as instalações de aparelhos como ar-condicionado e utensílios como geladeira e fogão. Banheiros com janelas para o exterior são muito importantes. Se não houver, é preciso verificar se a exaustão mecânica do prédio é suficiente. Não sendo, pode ser necessária a instalação de um exaustor para auxiliar na ventilação.
1) Qual a lei que regula as incorporações imobiliárias?
É a Lei 4.591, de 16 de Dezembro de 1964 (Vide Legislação neste Site).
2) O que é incorporação imobiliária?
É a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas.
3) Quais os cuidados que deve-se ter antes da compra de um imóvel na planta, em relação à qualidade da construção ?
Deve ser verificado os imóveis que a empresa já construiu, observando a qualidade dos empreendimentos e materiais empregados. Converse com o síndico ou moradores.
4) Onde devo ir e o que verificar sobre a regularidade do empreendimento?
Antes de dar qualquer sinal ou reserva, verifique:
- Na Secretaria de Obras se a planta do imóvel foi aprovada.
- No Cartório de Registro de Imóveis correspondente, se a incorporação do empreendimento foi devidamente registrada. Observar se as plantas, as áreas e metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da Prefeitura do Município, verifique também o Memorial Descritivo, documento que discriminará o material e equipamentos a serem empregados no imóvel, sendo esse, documento integrante do Contrato de Compra e Venda. Certifique também, se o imóvel não está hipotecado.
5) Os panfletos de publicidade devem ser guardados, após ser concretizada a compra?
É importante guardar todos os prospectos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. Esses documentos passam a integrar o contrato.
6) Quais os direitos do consumidor, quando o fornecedor não der cumprmento à oferta?
O Código de Defesa do Consumidor determina que se o fornecedor recusar o cumprimento à oferta, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:
- Rescindir o contrato, com o direito à restituição de quantia antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos;
- Exigir o cumprimento forçado da obrigação;
- Aceitar outro produto equivalente.
7) Quais os cuidados ao assinar o Contrato de Compra e Venda?
- Analise todas as cláusulas do contrato, antes de assiná-lo, caso haja dúvidas, somente realize o negócio com a intermediação de um consultor de imóveis especializado e devidamente inscrito no CRECI - Conselho Regional de consultores de Imóveis;
- O contrato deve ter a qualificação e endereço das partes; nome e localização do empreendimento; número e data do registro; número, área útil e comum da unidade; preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento; taxas de juros de financiamento e de mora;
- Exija o Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas;
- Após a assinatura pelas partes e testemunhas, registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis, para a efetiva garantia do negócio.
8) Quais os prazos para reclamar dos vícios existentes no imóvel, nos termos do Código de Defesa do Consumidor?
O Código de Defesa do Consumidor estabelece que:
- Para vícios aparentes ou de fácil constatação: 90 dias, iniciando a contagem a partir da entrega efetiva do bem;
- Para vícios ocultos: 90 dias, iniciando a contagem do prazo no momento em que se tiver conhecimento do vício ou quando ficar evidenciado.
9) O que são vícios?
São problemas que tornam o bem imóvel impróprio ou inadequado ao fim a que se destina, ou lhe diminua o valor.
10) Qual é a responsabilidade do incorporador, quando não houver a conclusão da edificação?
O incorporador responde civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes tiverem pelo fato de não se concluir a edificação. Isto quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos.
11) No fornecimento de produto que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o que o fornecedor deverá informar?
O fornecedor deverá, entre outros requisitos, informar prévia e adequadamente sobre:
- Preço do produto em moeda corrente nacional;
- Montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros;
- Acréscimos legalmente previstos;
- Número e periodicidade das prestações;
- Soma do total a pagar, com e sem financiamento.
Atenção: se o imóvel for financiado por agente financeiro o adquirente deve verificar previamente se sua renda é compatível para obtê-lo.
12) O que é assegurado ao consumidor quando ocorrer a liquidação antecipada das parcelas?
Na liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, é assegurado ao consumidor a redução proporcional dos juros e demais acréscimos.
13) Quais as providências que deverão ser tomadas ao quitar o imóvel?
- Ao concluir os pagamentos, providencie a Escritura Definitiva, que deverá ser lavrada no Tabelionato de Notas, munido de todos os documentos pessoais do comprador, respectiva prova de quitação, contrato, etc.;
- Em seguida registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel;
- Após, peça por escrito na Prefeitura, a alteração do imposto territorial para seu nome e seu endereço.
14) O que poderá ser cobrado do adquirente na falta de pagamento da prestação?
Poderá ser cobrado do consumidor inadimplente, a correção monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória, desde que convencionado pelas partes.
15) Na compra de imóvel, que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento, qual é o percentual permitido para multa moratória?
As multas de mora decorrentes de atraso no pagamento não poderão ser superiores a dois por cento (2%) do valor da prestação.
16) Qual a limitação dos juros legais?
O Código Civil, em seu artigo 1.063 estabelece que a taxa de juros legais é de 6% (seis por cento) ao ano, devidos por força de lei, ou quando as partes os convencionarem sem taxa estipulada. É vedado estipular taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal, ou seja, superiores a 12% ao ano nos termos do Decreto 22.626/33 e do artigo 192 da Constituição Federal.
17) Os financiamentos oferecidos no mercado apresentam as mesmas taxas de juros ?
O consumidor deve estar atento e bem informado sobre a taxa de juros a ser aplicada ao seu contrato de financiamento que normalmente terá um médio ou longo prazo para pagamento. O mercado oferece muitas opções de planos, prazos e taxas de juros que entretanto se alteram frequentemente. Verifica-se, via de regra, que o chamado SFH (Sistema Financeiro da Habitação) ao utilizar recursos dos depósitos das cadernetas de poupança oferece taxas de juros menores que os financiamentos oferecidos na modalidade de Carteira Hipotecária e SFI (Sistema Financeiro Imobiliário).
18) É nula a cláusula que prevê a perda total das prestações pagas ao credor, quando pleiteado a resolução do contrato e a retomada do produto alienado?
Sim. Nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão de inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Comprar um imóvel é um sonho em qualquer etapa da Vida.

Participar desta etapa trasnforma o consultor em um realizador de sonhos.

IMÓVEIS PRONTOS

MANUAL DO COMPRADOR
EXIGÊNCIAS DE DOCUMENTOS:

Para TODOS OS IMÓVEIS:

Certidão do Registro de Imóveis (de preferência VINTENÁRIA)
Para os IMÓVEIS URBANOS:
Certidão Negativa de Débitos do IPTU Declaração do Síndico da quitação das parcelas incidentes sobre o imóvel,
quando se tratar de imóvel em condomínio.
Para os IMÓVEIS RURAIS:
Certidão Negativa do ITR (Imposto Territorial Rural)
Certificado de Cadastro de Imóveis Rurais (CCIR do INCRA)
Quanto aos PROPRIETÁRIOS:
Certidão Negativa da Justiça Federal (5 anos)
Certidão Negativa da Justiça do Trabalho (5 anos)
Certidão Negativa dos Distribuidores Cíveis e Criminais (5 anos)
Certidões Negativas dos Tabelionatos de Protesto (5 anos)
No caso de Pessoa Jurídica, exigir as Certidões no local do Imóvel e
também na sede ou residência da Empresa, e em nome dos sócios.
PESSOAS FÍSICAS
Certidão de Casamento, se for o caso.
PESSOAS JURÍDICAS:
Contrato ou Estatuto Social.
EXPLICAÇÃO NECESSÁRIA:
Sem adentrarmos profundamente no tema, sugerimos algumas cautelas a
serem tomadas pelo comprador na aquisição de imóveis.
Quanto aos imóveis, estes podem ser:
1 - RURAIS ou
2 - URBANOS.
Regras Gerais para a aquisição
O primeiro passo é solicitar ao Serviço de Registro de Imóveis da
circunscrição territorial ao qual pertence o imóvel, uma certidão de filiação vintenária com negativa de ônus e alienações.
Ônus significa peso, carga, obrigação. Negativa de ônus é para se verificar se sobre o imóvel não incide encargo ou obrigação que pese diretamente sobre a propriedade, limitando sua fruição e disposição, ou para que sirvam de garantias a outras obrigações (hipoteca, penhora usufruto etc.).
Negativa de alienações é para verificar se o proprietário do imóvel já não o transmitiu a outrem, se o imóvel ainda continua em seu nome.
Pela certidão imobiliária, poderemos verificar a titularidade do imóvel, a quem pertence, quem é o seu atual proprietário, ou proprietários, pessoa física ou jurídica.
No caso de pessoa física, qual é o seu estado civil que consta do registro, solteiro, desquitado, separado judicialmente, divorciado, viúvo, ou casado. Se casado quem é o seu cônjuge, qual a época e regime do casamento, se houve ou não pacto
antenupcial, em caso de ter havido se este foi registrado. Se o estado civil do(s) proprietário(s) é o mesmo que consta do registro. Ainda, verificar se constam do registro os números do RG’s. e CPF’s. dos proprietários.
Se pessoa jurídica qual a sua denominação ou razão social, se não houve alteração no contrato ou estatuto, se consta do registro o número do C.N.P.J. da empresa e quem a Representa. Ainda no caso de pessoa jurídica, haverá necessidade da apresentação de cópia do contrato social ou estatuto, ao menos da suas últimas alterações sociais, para verificação dos poderes desta representação.
Pela certidão imobiliária também se poderá verificar a origem do imóvel, de onde ele veio, onde se filiou, se sobre o mesmo existe alguma restrição (servidão, viela sanitária, restrição ou limitação de construção, reserva legal no caso de imóvel
rural, etc.).
Dela também se verificará a situação do imóvel em si, no caso de área construída, se ela consta do registro, se a área construída existente no imóvel é a mesma que consta do assento do registro imobiliário, se não é menor, pois caso
contrário, haverá necessidade de regularização ou aprovação de projeto junto à municipalidade, extração de habite-se e a apresentação da CND do INSS, para requerer a averbação junto ao serviço imobiliário, o que gerará custos adicionais.
Deve ser solicitada do vendedor, pessoa física ou jurídica, a
apresentação de certidões pessoais, sendo que no caso de pessoa física em nome de ambos os cônjuges, se for o caso.
Estas certidões, a serem extraídas no local de residência ou sede dos vendedores, e no local onde se situa o imóvel, são Certidões Negativas da Justiça Federal; Certidões do Distribuidor Cível e Criminal; da Vara das Fazendas; da Justiça
do Trabalho e as de Protestos de Títulos.
Caso o transmitente seja pessoa jurídica, deverá apresentar também as certidões negativas de débito ( CND’S) do I.N.S.S., e da Receita Federal, e se pessoa física caso seja empregador ou produtor rural.
Com relação aos impostos deve-se verificar se existem débitos com o IPTU, e com o condomínio, neste último caso, dos apartamentos, casas em condomínio, lojas, salas comerciais que estejam em condomínio.
No caso de imóvel rural devem ser apresentados o C.C.I.R. (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural), que é uma declaração a ser feita anualmente pelos proprietários, e os 05 (cinco últimos) I.T.R’S, (Imposto Territorial Rural) e ainda o
cuidado de se verificar se sobre o imóvel não houve alguma exigência de ser feita reserva legal (reserva de pelo menos 20% de conservação de mata nativa, obrigação que pode ser repassada para o comprador).
Ainda sobre de imóvel rural é preciso verificar a fração mínima de parcelamento (módulo rural) para a região, que no Estado de São Paulo, via de regra é de 02 (dois) hectares, ou seja, 20.000,00 metros quadrados, sendo que todo desmembramento inferior a essa área não poderá ser feito, a exceção de prescindir de autorização do INCRA.
É preciso ficar atento de não se trata, de venda de PARTE IDEAL, ou seja, de venda de área em comum, localizada dentro de área maior, que são vendas expressas normalmente em frações ideais ou percentagens do imóvel (1/54 avos, 1/20
avos ou 1%, 0,55588% , e que também podem vir expressa em áreas 5.555,00 metros quadrados dentro de uma área de 5 (cinco) alqueires, ou até mesmo expresso em
valores R$ 12.000,00 sobre a avaliação de R$ 200.000,00 etc.). Essas formas de transmissão atualmente são vedadas, não se permitindo o registro. No caso de compra de lotes é preciso verificar se o loteamento está devidamente registrado, se as obras de infra-estrutura foram, ou se estão sendo
realizadas pelo loteador, quais as restrições impostas pelo loteador, no tocante a construções, ou quais as restrições impostas pelos poderes públicos.
Nos casos de apartamentos, casas térreas ou assobradadas (condomínios deitados), lojas comerciais, que pertençam a condomínios, verificar se houve o registro da incorporação, ou da instituição e especificação do condomínio, verificar as regras da convenção do condomínio, das vagas de garagens, dos materiais empregados na construção, etc.
Tratando-se de loteamentos ou de incorporações de edifícios, existirá obrigatoriamente no serviço imobiliário, o processo arquivado (seja do loteamento ou da incorporação) que qualquer interessado poderá fazer sua verificação manuseando o processo, que legalmente é franqueado a qualquer pessoa.
Os interessados na aquisição de imóveis devem fazer também uma prévia de custo com a aquisição, lavratura de escritura, os Imposto de transmissão, e com o registro.
Devem sempre que possível consultar também um contador para orienta-lo quanto ao valor que deverá constar da Aquisição.
Ainda recomenda-se tão logo tenha sido lavrada a escritura de compra do imóvel, se dê ingresso ao registro imobiliário, para registro, ou mesmo somente para exame e cálculo, quando o titulo será examinado e se dará um orçamento do custo do
registro, sem qualquer despesa para o interessado. Assim, o titulo ingressará ao registro imobiliário, não propriamente para registro, mas tão somente para EXAME E CÁLCULO, exame do título e cálculo dos emolumentos. Isto deve ser feito tão logo se receba a escritura, pois ao acessar ao registro para exame, se verificará algumas possíveis exigências que poderão impedir o registro do título e que deverão ser providenciadas.
A recomendação de verificação de exigências deve-se ao aumento de problemas em decorrência do tempo, pois que poderão ficar de difícil solução, e muitas vezes dependem de documentos do vendedor, que não mais será localizado, se
decorrido muito tempo da lavratura da escritura.

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"SÃO PAULO" PALCO DE GRANDES NEGÓCIOS.

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